Первый ответ в чате
76 мин→12 сек
ночью и в выходные тоже
Кейс · Загородная недвижимость и участки · ИИ-бот
Бот отвечает про газ за 12 секунд, а задатков прибавился один
Агентство продает участки и дома в пригородах Чебоксар. Ночные чаты Авито ждали Алину до утра, хотя половина из них про одно: есть ли газ и сколько ехать до города. Записали 43 дня работы бота по дням: как собирали базу, как он ставит показы агентам в amoCRM и почему показов стало больше, а сделок почти нет.
- Ниша
- Загородная недвижимость и участки, 46 объектов
- Город
- Чебоксары
- Канал
- Авито, чат
- Внедрение
- 4-14 августа 2026
- Пакет
- Про, 69 900 ₽
- Замер
- 30 дней до начала работ и 30 дней с ботом
Ждали ответа дольше часа
38%→0%
71 чат за 30 дней до работ
Записались на показ
12%→15%
31 показ вместо 23
Задатков за 30 дней
7→8
здесь бот почти ничего не сдвинул
До и после
Кабинет Авито вечером: до бота и в первую ночь
Слева 29 июля, среда: пять непрочитанных чатов, два ждут ответа с обеда. Справа 15 августа, первая ночь бота: на все ответ ушел за секунды. Потяните разделитель.
Имена покупателей изменены, интерфейс кабинета настоящий. Скриншоты ниже открываются целиком по клику.
День 14 августа, вт
Алина отвечает между звонками и МФЦ
Агентство «Земля у Волги» продает участки и дома в пригородах Чебоксар: Ишлеи, Кугеси, Новое Атлашево, Лапсары, Хыркасы. На Авито 46 объектов, у агентства два агента и офис-менеджер. Владелец Эдуард сам ездит на сделки, когда агенты заняты.
Чаты Авито читает Алина. Кроме них у нее телефон, договоры задатка и очередь в МФЦ на регистрацию. Вечером и в выходные кабинет открывали, когда вспоминали, а покупатель участка пишет как раз вечером, после работы, или в субботу из машины.
186чатов за 30 дней до начала работ
76 минсредний первый ответ
71ждали ответа дольше часа
7задатков за те же 30 дней
Цифры за 30 дней, с 5 июля по 3 августа, сняли в первый же день по выгрузке Авито и amoCRM. Из 115 чатов, где ответ пришел быстрее часа, на показ записались 19 человек. Из 71 медленного - четверо.
«Участок не горит. Человек полгода выбирает, ему что час, что утро.»
Эдуард, владелец
Алина возразила сразу: утром на ее «добрый день» часто отвечают, что уже договорились смотреть у частника в соседнем поселке. Спор решили цифрами выше и договорились о боте, который отвечает ночью и сам ставит показ.
Дни 2-35-6 августа
Вопрос про газ в 4 раза чаще, чем думал Эдуард
Выгрузили переписки за июнь и июль, 389 диалогов. Прежде чем читать, спросили Эдуарда, о чем пишут чаще всего. Он назвал торг и ипотеку, а «есть участок с газом до 2 млн?», по его оценке, спрашивали раз 30 за два месяца, не больше.
Вопрос про газ с бюджетом нашелся 120 раз, вчетверо больше прикидки Эдуарда. Еще 88 раз спрашивали, что значит «газ по границе». Торг, о котором говорил Эдуард, всплыл 26 раз. На 10 тем пришлось 89% вопросов, 506 из 571.
Что выяснилиЛюди ищут участок, где можно зимовать: газ, свет, дорогу. В объявлениях газ стоял последней строкой, после кадастрового номера. Поэтому участок с газом до 2 млн поставили первым разделом базы, а бот начинает разговор с двух вопросов: бюджет и нужен ли газ.
Как отвечали раньше, тоже видно по выгрузке:
- «Добрый день, да, продается» на следующее утро. Человек спрашивал про газ, ответа про газ нет.
- «Газ по границе» без суммы подключения. Через неделю покупатель узнает про 90 000 ₽ и проект и обижается на агентство.
- «Позвоните Руслану» в 23:00. Звонит каждый пятый.
Дни 4-67-9 августа
«Газ по границе» не значит газ в доме
Базу собрали в Google Документе. Первый раздел - участки с газом по бюджету, за ним объяснение, чем газ по границе отличается от газа по улице. Дальше земля и документы, правила показов и то, чего бот не обсуждает.
Самый жесткий комментарий оставил Эдуард: газ в доме не обещать. Год назад покупатель решил, что газ уже заведен, а оказалось 90 000 ₽ и полгода на проект. С тех пор бот всегда называет сумму подключения и срок, а в Атлашево отдельно предупреждает, что до участка трубу тянуть 40 метров.
Торг, ипотеку, маткапитал и продажу своего участка через агентство бот не ведет. Он отвечает, что передаст агенту, и ставит задачу на утро. Здесь Эдуард сам вычеркнул наш пункт про скидку до 3%: «торговаться будет Руслан, у него лучше получается».
Дни 7-910-12 августа
Показ на 11:00 и 25 минут между поселками
Отвечать по базе несложно. Сложно записать на показ так, чтобы к агенту не приехали двое в одно время. Расписание агентов уже жило в amoCRM: у каждого показа есть задача «Показ» с временем и поселком.
Руслан ведет восток: Ишлеи, Кугеси, Атлашево. Марина - запад и север: Лапсары, Хыркасы, Сюктерку. Показ занимает полтора часа с дорогой, между Ишлеями и Кугесями 25 минут. Бот смотрит открытые задачи агента нужного поселка и предлагает два свободных окна.
- Авито присылает вебхук: новое сообщение в чате объявления «Участок 12 сот., Кугеси».
- Бот подбирает участки по бюджету и газу из базы, ищет в amoCRM контакт, если человек писал раньше.
- Ответ в чате: три участка с ценой, газом и расстоянием до Чебоксар.
- Покупатель просит показ. Бот читает задачи «Показ» агента и предлагает окна с запасом на дорогу.
- Сделка в этапе «Подбор и показы», задача «Показ» агенту, звонок клиенту утром до 10:00.
Ночью бот записывает сразу, а агент утром звонит и подтверждает. Так попросил Руслан: человек, который записался в одиннадцать вечера, должен услышать живой голос до выезда.
Дни 10-1113-14 августа
80 вопросов и вечер Эдуарда с телефоном
Для прогона взяли 80 настоящих вопросов из разбора. Эталонные ответы писала Алина, мы сверяли с ними ответы бота и красили неверные.
С первого раза верных было 61. Бот путал газ по границе с газом в доме, разрешал прописку в СНТ без оговорки про жилой дом, ставил показы стык в стык и однажды пообещал скидку. После переписки базы бот ответил верно на 76 вопросов.
Четыре вопроса так и остались красными: шумит ли трасса у Ишлеев и кто соседи. Честного ответа в базе нет, а придумывать мы не стали. На них бот зовет агента, и это разумно: про соседей лучше расскажет человек, который там был.
Вечером 13 августа Эдуард писал копии бота в Telegram, как пишут покупатели: с бюджетом в тысячах, без поселка, с вопросом про торг.
День 1215 августа, сб
Суббота, 22:47: Всеволод спросил про газ
Включили в субботу в 18:00. Выходные у агентства главные: в будни покупатели работают, смотреть участки едут в субботу и воскресенье.
В 22:47 Всеволод написал в чат объявления про Кугеси: есть ли участок с газом до 2 млн, чтобы до Чебоксар недалеко. Через 12 секунд бот прислал три участка с ценой и газом, объяснил, что такое газ по границе, и записал его на воскресенье, 11:00, в Ишлеи к Руслану.
За первую ночь 9 диалогов и 3 показа на воскресенье. Руслан утром не понял, откуда у него Всеволод, а Алина вспомнила: в июне тот спрашивал про Кугеси и получил ответ на следующий день. Сделку бот собрал сам: участок, газ, время показа и звонок до 10:00.
Всеволод посмотрел участок в воскресенье и неделю думал. Задаток он внес через десять дней, и комиссию агентство взяло в тот же день.
Дни 13-2316-26 августа
Первые 10 дней: ночь пишет больше, чем день
Первые дни показали то, чего в разборе не было видно.
- Показы ставят на ночь глядя. Из показов, записанных за эти дни, почти половина пришлась на чаты после 21:00. Раньше такие люди ждали ответа до утра.
- Ссылка на поселок работает лучше описания. Бот кладет в чат страницу поселка со схемой газа, и люди возвращаются с вопросом про конкретный участок, а не «расскажите подробнее».
- Марина попросила не ставить ей показы в будни после 17:00: в это время она в МФЦ с документами. Окна поправили за 10 минут.
- Ипотека на участок - вторая волна вопросов. Бот ее не ведет, и к понедельнику у Руслана копились задачи «перезвонить про ипотеку».
Алина в эти дни заходила в кабинет Авито два раза в день, утром и после обеда, чтобы проверить ответы бота. Больше там делать было нечего.
Дни 24-2627-29 августа
Этап воронки пересоздали, и бот 40 часов не видел показов
В четверг, 27 августа, в 18:40 Алина решила навести порядок в воронке. Цвет этапа «Подбор и показы» ей не нравился, и она удалила этап и создала заново с тем же названием. Для человека это тот же этап. Для amoCRM новый, с новым номером.
Бот создавал сделки по старому номеру этапа и получал ошибку. Запасной путь у него был один: отправить сделку в «Неразобранное». Задачи «Показ» для таких сделок не создавались, и бот видел у агентов пустые окна. В пятницу Алина заметила в «Неразобранном» пять сделок, решила, что это заявки с сайта, и отложила на понедельник.
В субботу в 10:58 Руслан был с Надеждой на участке в Ишлеях, когда позвонил Тимофей: он стоит у въезда в Кугеси, где его ждут к 11:00. Тимофей подождал 35 минут и уехал. В понедельник он написал, что взял участок у частника в Атлашево. Надежда свой показ получила, второе пересечение, у Марины в воскресенье, Алина успела перенести звонком.
Вслепую бот проработал 40 часов 18 минут: 14 чатов, 9 сделок без задач, два двойных показа. Отвечал он все это время правильно, ломалась только запись.
Научили бота искать этап по названию и молчать при ошибкеБот ищет этап по названию, а не по номеру, и раз в час сверяет воронку. «Неразобранное» больше не запасной путь: при любой ошибке amoCRM бот не записывает, а пишет клиенту, что агент позвонит и назначит время, и в течение 5 минут сообщает в рабочий чат. Свободные окна он теперь сверяет еще и со своим журналом записей. Через пять дней Алина переименовала поле «Поселок», и в 14:12 сообщение пришло в чат. Починили к 14:30. За эти 18 минут написал один покупатель, ему пообещали звонок, и Руслан перезвонил.
Дни 27-4130 августа - 13 сентября
Показов прибавилось, а участков с газом нет
Во второй половине замера двойных показов не было. Бот ставил по 7-9 показов в неделю, Руслан и Марина перестали держать расписание в блокноте и смотрели его в amoCRM.
Ссылки на страницы поселков, которые бот кладет в чат, видны и на сайте агентства.
За 30 дней с ботом в Метрике 220 визитов по ссылкам с других сайтов, это почти целиком чаты Авито. Чаще всего входили на страницу участков с газом, а не на главную. Человек открывает схему газа до показа и приезжает уже с вопросом про конкретный участок.
Затык обнаружился в другом месте. Участков с газом до 2 млн в продаже 14, в Ишлеях к середине сентября остались два. Бот исправно записывает на показы, но предложить человеку с бюджетом 1,8 млн и газом скоро будет нечего. Это вопрос к Эдуарду и землевладельцам, а не к боту.
День 4315 сентября, вт
30 дней: 31 показ и 8 задатков
Итоги собрались из-за премии агентам: Эдуард попросил у Алины число задатков за месяц, а мы добавили к нему остальное. Сравнивали месяц до начала работ и месяц с ботом, с 15 августа по 13 сентября. Объявления и цены на Авито за это время не меняли.
| Чаты Авито | 30 дней до работ | 30 дней с ботом |
|---|---|---|
| Обращений в чат | 186 | 203 |
| Первый ответ, в среднем | 76 мин | 12 сек |
| Ждали ответа больше часа | 71 (38%) | ни одного |
| Писали с 21:00 до 8:00 | 64 | 72 |
| Записались на показ | 23 (12%) | 31 (15%) |
| Внесли задаток | 7 | 8 |
| Часы Алины на чат в неделю | 11 | 3 |
По графику видно, как жили чаты раньше: в выходные первый ответ приходил через 98-128 минут, потому что Алина в субботу на показах вместе с агентами. С ботом разницы между субботой и вторником нет.
Лилия написала в четверг вечером и попросила субботу, 11:00, в Кугесях. В 11:00 у Руслана уже стоял показ в Ишлеях, и бот предложил 13:00. До ошибки он, скорее всего, отдал бы занятое время.
Комиссию агентство берет при задатке: 70 000 ₽ за участок и 2% за дом. Поэтому деньги на канбане - в этапах «Задаток внесен» и «Сделка закрыта»: восемь сделок за 30 дней, средний чек 76 000 ₽. Всеволод из первой ночи - в задатке, регистрация в МФЦ назначена на среду.
| Статья | Значение |
|---|---|
| Задатков из чата до и после | 7 и 8 за 30 дней |
| Дополнительно в месяц | 1 задаток |
| Средняя комиссия по задаткам | 76 000 ₽ |
| Дополнительная выручка | 76 000 ₽ в месяц |
| Остается агентству после доли агента и рекламы | 32% |
| Дополнительная валовая прибыль | 24 300 ₽ в месяц |
| Модель и сервисы бота | 2 600 ₽ в месяц |
| Внедрение, пакет «Про» | 69 900 ₽ разово |
| Окупаемость | около 14 недель |
«Про», потому что бот не только отвечает, но и записывает на показы в amoCRM, а запись - отдельный модуль. Восемь освободившихся часов Алины в неделю ушли на МФЦ: сделки регистрируются быстрее, но сколько это стоит в рублях, по одному месяцу не понять.
Если коротко: скорость ответа и показы бот поднял, задатки почти нет. Прежде чем ставить такого бота, посмотрите, хватит ли вам объектов под самый частый вопрос покупателей. Эдуард в четверг едет смотреть землю под газ в Атлашево.
Вопросы и ответы
Участки покупают за 1,5-2 млн. Неужели люди записываются на показ ночью в чате?
Записываются, если сразу видят цену, газ и расстояние до города. За 30 дней бот поставил 31 показ, из них много после 21:00. Предоплаты за показ нет, поэтому человеку легко согласиться, а агент утром звонит и подтверждает время.
Что бот отвечает про газ, если подключения еще нет?
Называет, как есть: газ по границе, по улице или нет. Для каждого поселка в базе сумма и срок подключения, например около 90 000 ₽ с проектом в Ишлеях. Газ в доме бот не обещает никогда, это правило владельца.
Как бот не записывает двоих к одному агенту на одно время?
Он читает открытые задачи «Показ» агента в amoCRM, держит полтора часа на показ с дорогой и сверяет окна со своим журналом записей. Поселки закреплены за агентами, поэтому окно ищется только у того, кто туда ездит.
Что будет, если кто-то поменяет воронку в amoCRM?
У нас так и случилось: этап пересоздали, и 40 часов бот не видел занятых показов. Теперь он ищет этап по названию, раз в час сверяет воронку, а при ошибке не записывает клиента и пишет в рабочий чат в течение 5 минут.
Можно оставить боту только ответы, без записи?
Можно, тогда хватает пакета «Бизнес» за 39 900 ₽: бот отвечает по базе и передает заявку агенту. Но в нашем замере покупатель, который получил время показа ночью, реже уходил смотреть к частнику.
Бот торгуется за клиента?
Нет. Торг, ипотеку и маткапитал ведут агенты: бот отвечает, что передаст вопрос, и ставит задачу на утро. Скидку из базы владелец вычеркнул сам еще до запуска.
Артем Кузьмин
Основатель AviGrowth, GreenMP, Digital Core и SFB. Частный инвестор.
С 2015 года строю бизнесы, которые живут на трафике. AviGrowth ведет кабинеты на Авито, GreenMP - магазины на маркетплейсах, Digital Core внедряет ИИ. Четыре компании, 60+ человек в команде, 170 млн рублей оборота в год.
- Бизнесов в работе
- 100+
- Человек в команде
- 60+
- Оборот в год
- 170 млн ₽
- Клиентов по рекомендации
- 84%
Хотите так же
в своей нише?
Посмотрим ваши чаты на Авито и посчитаем, сколько показов теряется ночью и в выходные.
Заявка отправлена
Свяжемся в рабочее время, уточним задачу и договоримся о бесплатном демо на ваших данных.